房地产:现金支出加快但全年资金基本无忧
我们跟踪分析了81家A股房地产企业09年年报和10年一季报情况。
研究结论
现金支出加快，但资金面仍为宽裕：进入2010年，地产公司继续回补库存，但得益于前期积累大量资金，截至一季度末，81家地产上市公司现金/总资产和现金/依旧维持在17%和121%高位，资金面仍为宽裕。
全年资金基本无忧：在一系列假设条件下，我们测算得出至2010年末，81家地产上市公司现金/总资产和现金/分别为13.2%和90%，其中现金/总资产比例与08年最低水平基本相当，而现金/比例还是远高于08年水平。全年资金基本无忧。
预收款同比大增，保障全年业绩收入：09年全年，营业收入和预收款同比增速分别达到了32%和106%，其中预收款同比增速更是创出了近四年最高水平。进入10年一季度，预收款增速略有回落，但仍达到89%水平。作为对预收款的滞后反映，营业收入同比增速达到了81%。在预收款的充分保障下，预计2010年地产公司收入同比出现高增长基本无忧，但很难达到一季度81%高位，原因有二：1）一季度超高增长部分原因在于去年一季度的低基数；2）楼市调整将减少地产公司未来几个月的预售状况，地产公司存在平滑业绩需要。
毛利率止跌回升：由于结算地价上升和08年市场调整，81家地产上市公司平均毛利率在08年一季度达到顶点后就进入了下行通道，毛利率水平从41.8%下降至09年的35.1%。09年市场大幅回暖，各地房价再次出现较大幅度的上涨，随着这些项目陆续进入结算，10年一季度毛利率止跌回升至38.8%。我们预计毛利率上行趋势在今年有望继续保持，但今年市场的调整又将削弱明年地产公司的毛利率水平。
费用控制持续向好：在市场疲软的08年，地产公司加大了成本费用控制，且在市场回暖的09年继续得以保持。81年地产上市公司09年三费合计为9.29%，低于07年和08年水平，特别是管理费用率处于连续下降态势。10年一季度三费合计9.85%，也要低于08年和09年一季度水平。
净利润增速同比飙升：毛利率的上升和费用的控制共同推升了地产公司的盈利水平，今年一季度81年地产公司的平均净利率水平为13.9%，较去年略有提升。加上营业收入的高增长，2010年一季度归属母公司净利润同比增速达到106%，已超过06和07年高位。和收入增速相同，净利润出现高增长的部分原因也在于去年一季度的低基数，加上平滑业绩需要，预计今年全年利润增速将低于一季度水平，但净利率有望继续上行。